CRÉDITO HIPOTECARIO AJUSTABLE POR INFLACIÓN

Al finalizar la convertibilidad en 2001, con la administración de Domingo Cavallo, el crédito hipotecario llegaba al 6,34% del PIB, habiendo crecido mucho desde la hiperinflación de 1989. ¿Cómo funcionaba este crédito hipotecario en esos años? Básicamente en dólares, dado que en el “1 a 1” no se distinguía entre pesos y dólares por valer lo mismo ambas monedas.

El procedimiento, en forma resumida, era el siguiente: se colocaban bonos a 20 años en el exterior en dólares y se los prestaba en esa moneda a los compradores de viviendas u oficinas locales. Estos préstamos se iban devolviendo en dólares cada mes a ese mismo plazo de 20 años. El sistema funcionaba bien y la gente confiaba en el mismo.

La debilidad del sistema no estaba en los préstamos sino en la parte fiscal, por el gran déficit que se generaba cada año, cerca de U$S 12.000 millones por ejercicio, que también se financiaban con colocación de deuda, principalmente en el exterior. El saldo de estas deudas crecía muy significativamente año a año.

Llegó un momento en que el sistema no funcionó y no se consiguió financiamiento para seguir con ese mecanismo de endeudamiento. Al dejar de pagar las deudas al exterior, pero sobre todo cuando el presidente Eduardo Duhalde obligó al cambio compulsivo de moneda, la pesificación forzada, para que el deudor pudiera beneficiarse con la devaluación y el acreedor se viera forzado a tener que asumir grandes pérdidas, el sistema hipotecario explotó. Al quedar descalzado en moneda, el deudor pasó a deber pesos pero el acreedor pretendía cobrar en dólares. Todos los depósitos de todo tipo (cuentas corrientes, caja de ahorro, plazos fijos) fueron transformados en un bono estatal a diez años, lo que terminó siendo el Boden 2012. Las únicas deudas que no pudieron ser pesificadas fueron las que tenían “Ley de New York” o cláusulas similares, una pequeña parte del total.

El gobierno de los Kirchner no pudo salir de ese default de 2002 hasta ahora a pesar de que se hicieron intentos en 2005 y 2010 que no lograron el objetivo de poder volver a los mercados financieros internacionales. Ahora la administración Macri si se propuso y logró en solo 4 meses terminar con las irregularidades de las deudas del país con el exterior que duraron una década y media, 15 años, desde fin del 2001 hasta inicios del 2016. Se recibieron ofertas casi por u$s 70.000 millones cuando lo que se necesitaba para pagar los acuerdos y financiar parte del las necesidades de dólares financieros hasta fin de año 2016, fue de u$s 16.000 millones. Es decir, fue un gran golpe de confianza en el país.

Todo ese periodo de 15 años sin una clara orientación financiera hizo que explotara el sistema hipotecario y no volvió a funcionar, con lo cual el saldo de los préstamos de este tipo bajó del 6% del PBI en la época final de Cavallo hasta el residual cercano al 1% del PBI en la actualidad. Si alguien trató de comprar un departamento o casa en estos últimos 15 años, debió pagarlo al contado, comúnmente en dólares. Esto último se dificultó aún más con la imposición del “cepo cambiario” en 2011, que terminó por hundir definitivamente al sistema hipotecario y las operaciones inmobiliarias.

Ahora el BCRA, conducido por Federico Sturzenegger, ha implantado un nuevo esquema que es prácticamente copiado del sistema hipotecario chileno, con ajuste por inflación. En el mismo se deben ” x” unidades de vivienda y se va actualizando el valor de esa unidad con la inflación de cada mes, y eso es lo que corresponde pagar en cada vencimiento. La deuda no se incrementa ni se licúa con la inflación sino que sólo varían las cuotas de cada unidad de vivienda.

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En su momento, en los años 70′, se desarrolló un sistema de préstamos hipotecarios llamados “de la 1050”, por el número de circular que lo autorizaba, en el cual las deudas hipotecarias eran ajustadas por la tasa de interés libre del sistema financiero. Funcionó bien por algún tiempo pero cuando la tasa de interés explotó por la gran iliquidez del sistema, hacia el final de la época militar, superando en algunos meses el 300% anual, casi nadie pudo cumplir con sus obligaciones, y los bancos ejecutaron a mucha gente pobre que no pudo pagar su vivienda. El otro lado de la moneda es que, con los juicios de desalojo, muchos abogados se hicieron ricos ejecutando las viviendas de los pobres.

El crédito hipotecario no fue efectivo en la época de Raúl Alfonsín, por la gran inflación que se verificó en el país en esa etapa. Posteriormente, en la década del 90′ funcionó el crédito hipotecario en dólares, que ya hemos descripto y que fue muy exitoso al principio pero que al final terminó mal por el gran déficit fiscal que melló la confianza en el país.

El nuevo sistema que ahora propone el BCRA es adecuado, aunque el ministro Roberto Lavagna no lo aprobó durante su gestión, pues le atribuyó efectos inflacionarios ya que, según él, ese sistema “reindexa la inflación”. En Chile este efecto no se verificó y, por el contrario, fue muy exitoso generando un gran desarrollo de la industria de la construcción.

Una discusión que está en vigencia en este momento es como indexar las “unidades de vivienda”. El Banco Nación ha lanzado un programa en el que se ajustan los créditos por los índices de salarios, aunque esto significa cobrarle al trabajador el incremento de productividad que, en realidad, es del trabajador y que esa diferencia, 1% a 3 % anual normalmente, pase a engrosar las arcas del acreedor. En efecto, según la teoría económica, el salario real del trabajador crece, en promedio, según la productividad media del trabajador. Es decir, que si hay incrementos de productividad, el acreedor se cobraría además de la inflación, ese incremento de productividad que no corresponde al valor del dinero sino al sistema de remuneraciones.

La gran incógnita hoy es como formar una masa crítica de fondos de depositantes que puedan cobrar “inflación más 3% anual” digamos en tanto que el sistema cobre “inflación más 5% anual”, con 2 puntos de spread para la entidad financiera, que es un margen aceptable. Naturalmente hay que ir sacando el impuesto al cheque y al depósito (1,2%), los impuestos a los ingresos brutos, que suelen ser de hasta 8% sobre los intereses activos, el IVA sobre los intereses (21%), el 2% sobre los intereses para la obra social de los bancarios y otras gabelas que pretenden cobrarse sobre el sistema financiero, como el impuesto a los bienes personales, cuando ya se cobra el impuesto al flujo anual o impuesto a las ganancias.

El sistema de préstamos ajustables por el valor del dinero, es decir, por la inflación minorista va a funcionar, pues está comprobado que funcionó en otros países donde se aplicó y se sigue aplicando. Pero es fundamental que logremos bajar la inflación, que depende del déficit fiscal, para animar a los que quieran comprar su casa de que éste es un buen sistema de crédito hipotecario para la vivienda.

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